LiNo Home — 用户手册

1. 快速上手

登录系统

安装手机应用

• iPhone / iPad：在 App Store 中搜索 「LiNo Home」 应用并安装。同一应用也可在 iPad 的大屏幕上运行。
• Android 手机 / 平板：在 Google Play 中搜索 「LiNo Home」 应用并安装。
• Apple Watch / Galaxy Watch：手表应用沿用已配对手机的登录状态——在腕上即可一键开门（Hikvision）并查看最新通知，无需单独登录。新增：还可从腕上发送推送消息——选择一个已保存的收藏收件人分组，然后口述或输入文字即可。如果楼栋有多个大门,手表上会为每个大门显示单独的按钮,并标有大门名称,因此您也可以从手表上选择要打开的门。

安装后，使用与网页端相同的电子邮箱和密码登录。手表上无需输入任何内容：它使用手机上已登录的账户。

语言

系统界面支持多种语言（匈牙利语、英语、德语、法语、意大利语、韩语、罗马尼亚语、斯洛伐克语、捷克语、中文）— 使用左侧菜单底部的语言切换。该设置会保存到您的账户，本手册也会以所选语言打开。 在邀请页面上即可选择语言——页面会立即切换，并可在那里设置以哪种语言接收缴费通知和余额对账单。

通知

系统会向您的手机发送推送通知（消息、投票、预订、包裹），正式函件则通过电子邮件送达。首次登录时请允许通知。

2. 住户指南 业主 · 租户

账户、费用与文件

• 在控制台可查看您本人的账户：应缴、已缴与余额。
• 每月会收到缴费通知单电子邮件：每个金额旁边都写明计算方式（平方米、阳台折扣、车位、储藏室）。转账时请使用邮件中的附言（例如 Közös költség - Kovács János - A101）— 这样您的付款会被自动匹配。
• 文件菜单中按文件夹存放楼宇的各类文件（管理规约、会议记录、合同）。
• 已发送的文件：您通过电子邮件收到的每份财务 PDF（缴费通知、余额通知、催缴通知、交房记录）也会自动出现在文件页面的“已发送的文件”组中——带日期，仅您和共有人可见。应用中：个人资料 → 文件。
• 通知：页眉的铃铛图标和登录时的弹窗会提示新文件；应用会收到推送通知，列表在个人资料 → 通知。
• 一键支付：若楼栋已启用，你可从缴费单/余额通知邮件中的链接一键用银行卡（Apple Pay / Google Pay）支付——金额即时计入你的账户，无需单独转账和填写附言。
• AI 助手：若楼栋已启用，可在“AI 助手”菜单中根据楼栋文件（章程、住户守则、决议）用任何语言提问，并以自己的语言获得回答（例如“可以养狗吗？”“安静时段是什么时候？”）。助手绝不查看个人财务数据；个别事务和正式办理由物业负责人负责。
• 楼栋主表：如果管理人已开启此功能，您可在仪表盘上查看楼栋主表的记录读数。
• “楼栋”菜单中的个人页面：我的物业页面集中显示您名下的单元——产权份额（含占全楼比例）、面积、含维修基金部分的月度公共费用、关联的车位/储藏室，以及您计量表的最新读数。联系方式页面列出物业管理、管理员工、前台与报修信息——点击电话号码即可拨打。楼栋主表页面在管理人公开后显示公共计量表读数。
• 我的计量表（提交读数）：在“楼栋”菜单的我的计量表中，您也可以在网页端提交自己计量表的当前读数——与手机应用的计量表菜单功能相同。每块表都会显示最近登记的读数、您本月的提交及其状态；如果楼栋已开启该功能，您还可以上传照片，系统会尝试从中识别数值。提交的读数由物业管理人核对并最终登记。
• 报修处理流程与对话：住户在社区墙提交的报修可经历五种状态——已受理 → 处理中 → 已开始维修 → 已关闭，或已驳回（不属于业主共同体职责时）。状态由物业管理人或管家在报修旁的下拉列表中设置，报修人会在每次状态变更时收到推送通知。案件旁进行对话：管理方和住户均可评论（已关闭和已驳回的案件对话被锁定，重新打开后可继续）。物业管理可永久删除任意评论。
• 多个单元同时管理：如果您拥有多个单元，可以同时查看所有单元 — 在往来账户页面，每个单元都有单独的卡片，显示各自的余额；无需来回切换。在应用程序中，首页显示合并余额（即使其他单元的多付款项可以抵消，系统仍会对到期欠款发出提醒），点击后即可展开查看各单元的明细。
• 汇总余额通知：如果您拥有多个单元，物业管理可以设置让您收到单一的余额通知，而不是多封分开的信件。该通知的第一页包含各单元的余额及总计金额，其后按单元依次列出详细的往来账目。如果因业主变更而先前单独列出的、尚未结清的债权存在，将以独立区块列示，且总金额——以及汇款信息——也将包含该部分内容。
• 保险：在保险菜单中，您可以查看本楼有效的保单（保险公司、保单号、保障范围、年度保费、周年日以及保单的PDF文件），并可跟踪查看理赔案件从报案到结案的整个过程。保单和理赔案件仅可由物业管理登记录入——您仅可查看。
• 即使没有信号也能使用：抄表提交及电表拍照可在车库或电梯前的信号盲区内完成。系统会保存提交内容及照片，待重新连接网络后自动发送——无需重新输入。
• 开门：在开门按钮上显示关闭的锁图标——这表示门的状态（已锁闭），点击该按钮即可开门。门锁会松开几秒钟，随后自动重新锁上；如需长时间进出（如搬家时），请用物理方式将门支撑住。
• 无需打开应用即可开门：在iPhone上，主屏幕小组件以及——自iOS 18起——控制中心按钮均可开门，每次开门前均需通过Face ID验证；在Android上，主屏幕小组件会要求指纹或屏幕锁密码验证。如有多个门禁，可在放置小组件时（Android）或通过长按→编辑（iPhone）选择要开启的具体门禁——甚至可以为每个门禁单独放置一个小组件。开门按钮也可添加到智能手表的表盘上（复杂功能/表盘组件），这样您只需在手腕上轻轻一点即可开门。
• 应用程序内的铃铛与通知：手机应用主页上也设有通知铃铛图标，并显示未读通知数量；点击后将打开完整的通知列表，点击推送消息也会进入同一页面。
• 往来账户中的付款期限：如果欠款中包含多个不同期限的部分（例如每月公共费用和某项消费结算），余额通知框将按各自期限分别显示金额——而不是合并显示在单一日期之下。
• 强制更新：如果应用程序发布新版本，旧版本将显示更新界面，必须更新后才能继续使用。这样可以确保每个人使用的都是相同的——经过改进的——版本。

设备借用与公共空间

消息

在消息菜单（手机端：个人资料 → 消息）可查看收到的消息，并用 「↩ 回复发件人」按钮回复 — 只有发件人能看到您的回复。 在社区公告墙上，楼栋新闻和住户帖子以磁贴形式展示——您也可以发帖和评论。日历以磁贴显示楼栋事件（业主大会、维护、缴费期限）；在管理人要求的活动上，可用“我会参加”按钮确认出席，还可以创建带推送提醒的私人备忘。

业主大会与投票

• 无法到场时：可委托一位到场业主代理投票 — 管理方提供的委托书模板还可以用 DÁP 应用（免费的国家电子签名）签署。
• 在线投票时您会收到推送通知，可直接在应用中投票。
• 邀请邮件附带日历条目 — 一键加入手机日历，并在会前 7 天、1 天和当天收到提醒。
• 放行访客：在仪表盘的门禁行（👤 按钮，应用内在挂锁菜单）为快递员或访客生成限时链接——对方无需账号即可打开指定的门，最长 24 小时、1–5 次。链接也可以二维码出示，随时可撤销，每次开门都会收到推送通知，开门记录以您的名义记入事件日志。
• 应用锁：在 个人资料 → 安全 中可设置打开应用时要求 Face ID / 指纹 / 设备密码。短暂切换到其他应用（拍照、打开 PDF）不会再次询问；开门小组件和手表各自的保护不变。
• Siri 开门：“嘿 Siri，LiNo Home kapunyitás”——iPhone 上经 Face ID 后开门，Apple Watch 上一步完成。在挂锁菜单的 Siri 门禁名称 页面可为各门起自己的名字，然后说：“嘿 Siri，LiNo Home 后门”。Android 上长按应用图标即可使用开门快捷方式。
• 手表报修：在 Apple Watch 和 Galaxy Watch 应用中可语音输入报修——发布到社区墙，有回复时收到通知。手表会准确提示是没有网络，还是系统拒绝了该操作。

3. 前台指南 前台

在消息菜单中可按管理方设定的规则发送消息（收件人范围和时间段在规则中定义）。

4. 管理员工指南 管理员工

• 设备发放/收回：填写检查清单、拍照、备注、住户签名 →「已发放」/「已收回」。收回时自动生成交接记录 PDF 并邮件发给住户。
• 抄表申报：申报期内每天早上 10 点推送提醒，直到总表的月末读数录入完成。读数也可以通过拍照识别。
• 公共空间：预订在日历中跟踪；预订开始和结束时系统会通知您。
• 物业经理检查清单：系统会按照排期发送推送提醒，并在清单未填写完成前每小时重复提醒一次。填写时需附上照片和备注，提交后的记录可下载为PDF文件。
• 检查记录的 DÁP 签名：提交记录时，除手写（手绘）签名外还可选择 DÁP 电子签名——提交后会显示二维码，签署人用自己的手机扫描，在打开的页面下载 PDF，用 DÁP 应用的电子签名签署后在同一页面上传回来；认证后的 PDF 会替换原记录。待签名状态在列表中以徽章显示，二维码可随时再次调出。
• 即使没有信号：在车库或电梯前的信号盲区，也可以完成抄表提交及电表拍照——系统会保存提交内容和照片，待连接到网络后自动发送。已保存的提交内容无需重新输入，也不会重复提交。
• 工单：维修人员将获得与具体房屋无关的独立工单模块（该模块会出现在被分配了工单账户的用户菜单中）：具有编号的工单、基于模板生成的检查清单、工时与材料记录、签字确认、每日结算以及最终结算后以电子邮件发送PDF。对于标记为“不合格”的项目，必须填写备注并至少上传一张照片；该模块在无网络信号的情况下也可使用，联网后会自动同步。
• 工作单——现场便利：每个项目均可附加照片，可来自相机或手机的照片库，可一次添加多张；备注和工作说明支持语音输入（识别出的文字在发送前可进行修改）。工作日期始终为当天日期——只有工作单账户的管理员才能修改。若在现场点击一次「我已到达」按钮，系统之后在新建工作单时会自动推荐最近的地点。
• 指令：您可以在指令页面输入文字或语音输入来下达指令（例如"请通知门房……"）：系统会作出回应，或预先准备好相应操作——推送消息、任务——并在执行前以确认卡片的形式呈现给您。麦克风功能仅用于输入文字，发送前均可修改。
• 手表按角色发消息：发送角色无需保存的常用收件人也能发消息——通过角色按钮（如“物业管理”）选择收件人，内容可语音输入，楼宇的消息规则在手表上同样有效。

5. 物业管理人指南 管理员

单元与费用

• 在单元页面的费用卡上设置各类型的费用（福林/平方米或福林/个）、阶梯式阳台/露台折扣，以及费用中所含的维修基金部分。
• 每月应缴金额在每月 1 日自动入账，按单元逐项列示。
• 产权变更时，业主变更功能会生成按日精确分摊的对账单。
• Excel 导出/导入（单元）：单元台账可分 3 个工作表（单元、业主、租户）下载、编辑并重新导入；系统会先显示试运行（将新建/修改哪些），确认后才写入。也可读入纸质或 PDF 名单（AI 提取，同样分两轮并带复核）。
• 发送中心：发送前可预览（示例或所选单元的 PDF）、勾选收件人、按单个仪表筛选并选择邮件模板；已发送的 PDF 自动存入该单元的私人文件，业主会收到通知。
• 专项分摊：在费用设置中可设定固定金额（按产权份额分摊）或按管理费计算的专项分摊，分 1–3 期，每月自动计费。
• 期初余额：在“单元”页面顶部可按单元录入所选基准日的期初余额——即使之前的账目尚未入账，也能发送余额通知。
• 电话簿——分布在三处：在仪表板上列出楼内所有人员（姓名、房号、角色、电话、邮箱），可按角色筛选，也可按房号搜索。在消息页面的收件人选择器中用于发送：打开即列出，显示每个人可通过哪种渠道联系（有应用／仅网页／通过邮件），一键即可只写给该住户。在应用中还可从个人资料 → 登记簿打开。
• 业主变更——PDF 与余额分离：两份结算 PDF（原业主与新业主）也可通过单独按钮下载，发送时自动存入该住宅的文档库。原业主未结清的余额可一键分离——不再影响新业主的对账单，债权保留在单独台账中。
• 缴费期限（根据各楼栋管理规约设定）：在单元页面的缴费期限栏目中，可分别设定公共费用的缴费期限（默认为所属月份的最后一天）以及消费费用——水电表、制冷费结算——的缴费期限（默认为计费月份的最后一天）。对于消费费用，也可以选择当月的指定日期，或自计费之日起第N天；该栏目会附带实际示例，显示按当前设置计算出的具体到期日。

表计、供暖与制冷结算

• 表计菜单组：与表计相关的工作集中到了一处 — 我的计量表和楼宇总表（所有人可用）、录入（表格）、按住户抄表（现场巡抄，大输入框并可拍照）和已提交的读数（管理员/管家），以及费用分摊、制冷结算和表计管理（管理员）。
• 读数可手工录入、拍照识别（AI）或从 NGBS 导入；电表支持用量倍率。
• Excel 导出/导入（表计）：表计台账可下载并重新导入；导入时缺失的表计类型会自动创建。
• 制冷分摊按可配置的基础费比例分配（默认 30% 按面积、70% 按制冷热量，在所关联的住宅/商铺间分摊），一键出账。
• 供暖结算与热泵运行模式时间轴：如果楼宇由热泵同时供暖和制冷，同一主表的电量需在两种模式之间分摊。默认情况下结算按日历月进行，与以往完全相同。如果设备在两种模式之间切换，请启用运行模式时间轴：此后的划分依据是一次抄表，即截至切换日读数所计的用量属于旧模式，此后属于新模式。因此切换日只能是主表抄表日，且分界日期不得早于先前计费已覆盖的期间。
• 出账前的提示：若有分表未抄表、另一模式的分表在同一期间也有计量，或所有分表读数均未上升（设备未以此模式运行），系统都会提示。这三项均可覆盖，但决定会记入日志并显示在凭证上。已出账的期间不能重复出账。
• 楼栋主表：在计量表页面，楼栋主表有独立表格（序列号、期初/期末读数、倍率、用量、福林），并可用开关设置住户是否可见读数——仪表盘上以卡片显示。
• Excel导出/导入（水电表）：可下载、编辑并重新上传水电表主数据；导入时系统会自动创建未知的表具类型。此处的导入同样采用试运行方式进行——先显示将发生的变更，只有在确认后才会正式写入。
• 楼宇管理（BMS）：如果楼宇接入了西门子 Desigo CC 系统，楼宇 → 楼宇管理菜单会以七个类别显示机电设备的实时数值（热泵、JET 风机、通风、供暖–制冷、水泵与供水、照明、环境）——同时显示当前报警，并每 30 秒自动刷新。出现新报警（包括火警转发）时，会向物业管理和管理员发送推送通知。该页面默认仅物业管理可见；可在联系方式页面按角色开放，在页面的编辑模式中按类别开放，并可隐藏不重要的数值（隐藏同样适用于手机应用）。在允许的点位上可通过确认卡片发送指令（运行模式、启动）——每次操作都会记录；火警点位永远不会收到指令。
• 主表读数照片识别（AI）：楼宇主表的期末读数也可以通过照片记录——在“仪表” → “主表记录”表格中（📷按钮），以及应用程序中“楼宇主表”界面的方块中均可操作。系统会显示识别出的读数和序列号，如序列号不符会发出提醒，并且只有在核实无误后，才能通过“记录”按钮保存。
• 法规监测：每周检查影响住宅小区的法规变化，并以条目形式呈现：变了什么、涉及哪部法规、何时生效，以及在系统中应做什么。条目按严重程度标注（信息／需关注／需要变更），并可按流程推进：新→已查看→需要处理→已关闭。
• AI 费用：按月显示人工智能预算的去向——按功能（住户助手、法规监测、发票提取、表计照片识别）和按楼栋。通过缓存节省的金额单独显示。

财务与记账

• 银行交易：凌晨同步导入 OTP 银行流水（PSD2）；学习型对账根据您以往的操作自动入账。与缴费通知单金额完全一致的住户转账会获得绿色标记，其维修基金部分单独登记。
• 复式记账：每笔分录都有编号（N-2026-0001…）；分录不可删除 — 只能红冲；可关联凭证号和发票附件；已结账月份任何途径都无法再入账。
• 期间科目余额表：按科目列示期初 + 发生额 + 期末，可导出 CSV 给外部会计师。
• 现金：收/付款凭证（BPB/KPB）自动入账，PDF 上金额同时以大写显示；现金不可为负。
• 维修基金卡片：每月显示已收到的维修基金部分及建议划转到子账户的金额 — 实际银行转账由您发起（例如 OTP 定期划转），按钮登记其总账映射。
• 收到的发票：从发票邮箱自动读取的发票经审核后进入供应商往来账。
• 发送中心（单元页面）：缴费通知单可按勾选项目发送（公共费用+维修基金合并为一项，各用量类型单独勾选）；当月已发送的项目会锁定；发错时可用更正发送修复（必须填写原因，PDF 上会标明）；可按行设置自动发送（每月指定日期，周末可顺延至工作日）。对账单同样方式发送。此处还可登记单项费用（RFID 卡、配钥匙、损坏），它们以标题为「其他项目」的单独通知单发出；填写负数金额即为贷记——此时不发送缴费通知单，而是附有最新对账单的贷记通知单，账户欠款随之减少。
• 导入期初余额：迁移时（例如从其他软件）可从 Excel 导入单元往来账和总账的期初状态——总账期初分录用一个工作表（以 411 科目平衡），各单元的期初欠款/多付行用另一个工作表；导入有防重复保护（不会重复）。
• 银行对账单导入（PDF）：可上传银行对账单 PDF——AI 提取交易、核对期初+发生额=期末，条目出现在可学习的银行通道上供记账；也可选择同时入账期初余额。历史银行同步：可从指定日期起回溯拉取银行流水（至 PSD2 约 90 天上限）。
• 记账 Excel 导出/导入（仅超级管理员）：日记账分录可下载并——谨慎地——重新导入；期初余额工作表在此也可用。
• 重新分类与新总账科目：日记账的任意分录行可用行旁的“→”按钮移至其他科目（冲销对会镜像跟随），新科目通过科目表的“+ 新建总账科目”创建——所有操作均有审计记录。 新科目管理员也可创建（例如为新服务商）；重新分类仍仅限超级管理员。
• 月度结账向导（财务 → 月度结账）：整月月末流程集中在一个引导页面——银行流水到账与入账、月度计提、滞纳金、对账单核对、缴费单，最后进行总账自检（借方＝贷方 + 3111 科目明细账与住户账户分毫一致）。当所有必需步骤变绿，即可一键结账；已结账月份的账务受保护，但可重新打开。
• 进项发票 ↔ 银行流水匹配：已入账的支出会按金额和发票号/开票方自动关联到进项发票（发票变为“已入账”）；也可在进项发票页用“运行银行匹配”回溯执行。银行流水的 AI 记账也会参考未匹配的发票。
• 应收欠款、利息与现金流：应收欠款页提供按账龄（FIFO）的逾期清单，含催缴阶段和“法律行动”标记；可在设定日期每月自动计提滞纳金（复式记账页）；仪表盘上有 90 天流动性预测，标示最低预期现金点。催缴可设最低欠款阈值（模板页）。
• 会计师导出与年度报告：日记总账 / 单元明细账 / 总账试算表导出为 CSV（兼容匈牙利 Excel），可交给会计师；用于业主大会的年度财务报告一键生成 PDF（货币资金、结果、维修基金、应收账龄、预算对比）。
• 一键刷卡支付（可选，按楼栋，楼栋与品牌页）：缴费单、余额通知和催缴邮件中会加入支付链接，住户用银行卡（Apple/Google Pay）支付，金额即时计入其账户。银行 Barion 结算款应记入过渡科目 389，而非单元。交易手续费（约 1%）由楼栋承担——建议召开业主大会决议。
• 多楼栋工具：组合总览视图列出每个楼栋的关键数字并支持一键切换；面向新楼栋的接入向导，含基于真实数据的迁移完成度；每月向物业负责人和监事会发送 KPI 摘要邮件（现金、缴款率、应收趋势、待处理银行流水、最大欠款人）。
• 报表与报表库：九种报表（欠款、应缴/实缴、用量、住户名单、签到表、日记账总账……）在后台生成真正的 PDF；完成的报表可从报表库下载——手机应用中同样可用。
• 多语言财务信函：缴费通知和余额对账单可用 10 种语言生成；每套住宅最多设置两种通知语言，单次发送时还可覆盖语言（例如第一份对账单对所有人以匈牙利语+英语发送）。银行转账附言始终保持匈牙利语。所选邮件模板会自动翻译成其他语言，对账单的交易明细行也会以收件人的语言显示。
• 为多单元业主发送汇总余额通知：发送中心 → 余额通知 → “汇总余额通知”。可在多单元业主列表中按业主逐一启用；启用后，该业主将收到单一一封邮件（内含一份PDF），而非多封分开的信件：封面页列出各单元的余额及总计金额，其后按单元列出详细的往来账目明细。若因业主变更而存在单独列示的未结欠款，将在独立区块中列示，且总金额及汇款信息也会将其一并计入。该行可发起PDF预览、电子邮件预览及针对单一业主的发送；发送记录将同样计入“已发送通知”及文档列表中。此功能不影响缴费通知：缴费通知仍按单元分别生成，不会进行合并。
• 双语群发信：群发信可选择第二语言——译文将添加到同一封信中，位于匈牙利语正文下方（主题为"匈牙利语 / 译文"的形式）。整个发送任务只生成一份译文，替换字段保持不变。发送前，"预览"会显示实际翻译后的信件——建议仔细核对。翻译出错不会中止发送：此时将发送匈牙利语原信，并在列表中予以标注。
• 跟踪注册邀请函：通知与日志 → 已发送通知 → 邀请函标签。以每日批次显示邀请函已发送给谁、谁已打开（追踪像素——若使用屏蔽图片的邮箱客户端，则仍显示为“已发送”），更重要的是，显示谁已完成注册。批量邀请函的预览还会显示有多少收件人没有电子邮箱地址。
• AI-费用：管理 → AI-费用。按月显示各项功能所使用的人工智能流量（住户助理、账单提取、银行对账单导入、水电表照片、模板翻译），以福林和美元计算的预估费用，以及缓存节省的金额。知识库的大小直接影响费用：提供给助理的PDF文件越大，每次提问的成本就越高。
• Excel导出/导入（记账）：总账日记账分录可以导出，并且——仅限系统管理员权限——可以重新导入，期初余额可在单独的表格中输入。导入具有防重复保护：重复导入两次不会造成数据重复。
• 精确到分钟的定时发送，支持模板和多语言：在自动缴费通知/余额通知的行中，现在可以设置发送的具体时间（时:分）、邮件模板及语言。默认情况下，所有发出的缴费通知和余额通知均以匈牙利语和英语发送——邮件正文及附带的PDF均以两种语言制作；也可按单元选择语言，或仅选择匈牙利语/仅选择英语。
• 自动发送 — 精确到分钟，带模板，双语：在发送中心的调度队列中，可以设置发送的具体时间（时:分）、电子邮件模板以及语言。默认情况下，所有缴费通知和余额通知均以匈牙利语和英语发出——邮件正文及附带的PDF文件均以双语制作；也可以选择按单元设置语言，或仅使用匈牙利语／仅使用英语。
• 复式记账 — 三种视图：该页面分为“概览”（关键绩效指标、余额核对守护、最新日志）、“记录、结算”（记账、现金账）和“报表、导出”（总账摘要、镜像、导出）三种视图 — 日常工作与核对不会混淆。
• 凌晨AI建议：凌晨银行流水核对结束后，系统会针对未识别的待处理项目（银行交易项目及收到的发票）自动生成入账AI建议，早上7点的每日汇总即会附带这些建议——早晨只需进行审核确认即可。
• 电子邮件回复助手：针对业主来信，系统会自动生成回复草稿；物业经理可以对其进行编辑，且只有经其点击确认后方可发出——系统绝不会自动回复。
• 收到哪个银行账户：在拥有多个银行账户的房产中，银行交易页面的搜索栏下方会显示银行账户选择器，各行会标明相应的账户名称。该筛选器对本页所有列表（待录入、已入账、搜索结果）均有效，因此可以一目了然地区分哪些款项进入了运营账户，哪些进入了储备账户。对于只有单一账户的房产，此选择器将保持隐藏状态。
• 分级催缴函：催缴模板可以带级别标记（第1级提醒、第2级重复、第3级最终 — 模板页面），级别按发送历史递进：第一封信始终是第1级。在应收款卡片上，可点击的待催缴名单直接打开发送窗口，可选择级别并查看信函的精确预览及双语余额对账单附件 — 催缴费已显示在附件中。发送按钮一步完成：发出电子邮件并生成可打印的邮寄PDF（含邮寄地址的信函 + 附件），费用只收取一次；邮资可按楼宇通过开关决定是否加收。邮寄信函带有楼宇标识，并按语言分页排版（匈牙利语 + 收件人语言）；试发送展示的正是基于模板的正式信函，并附 PDF。规约门槛（3个月共同费用）保持不变。

大会主持

人员与权限

• 邀请制添加成员：姓名 + 邮箱 + 角色 → 系统发送链接，对方自行设置密码并接受隐私政策。您永远无需（也无法）代管他人密码。
• 从单元页面邀请住户，与单元绑定（勾选审计委员即可授予监督权限）。
• 租户与通知矩阵：每个单元可登记多名租户（姓名+邮箱+电话，最多 6 名）。可按单元设置业主与租户各自接收哪些通知（财务、大会、通函、包裹）——默认租户不接收财务通知，且所有发送路径都遵守该矩阵。租户可用受限的“租户”账号邀请（通过 POST 邀请），该账号无法访问财务（往来账为空，财务页面被禁止）。 如果实际由租户缴纳公共费用，可在单元编辑器中开启让租户也能查看余额和明细往来账——默认关闭。
• 超级管理员账户受保护：不可删除、不可降级，每次登录都会发送通知邮件。
• 每个人只能看到自己角色对应的菜单；审计委员会可以查看全部财务，但不能修改任何内容。
• 移交（开发商角色）：管理员和开发商通过现场移交向导移交新单元——验收清单（合格/异议）、带照片的计量表、签名、接收业主的 GDPR 同意，自动生成记录 PDF 发送给业主和开发商；可在「联系」中设置开发商名称（向导仅显示其单元），并提供移交统计（移交人、数量、用时）。
• 双语记录：在交房向导中可为记录选择第二语言（外籍业主适用）——此时记录标签以「匈牙利语 / 翻译」成对显示，随附电子邮件也含翻译摘要。设备借用和公共空间记录会自动按住户的账户语言生成双语版本。
• 谁在使用、谁在线：在人员页面，绿点表示当前活跃的用户，徽章显示谁使用网页端（🌐✓）和应用（📱✓）——并附最后使用时间。若业主被从单元移除或发生业主变更且在本楼栋已无单元，其登录权限将自动撤销（员工角色不受影响）。
• 谁安装了应用程序:在"人员"页面中,"成员"卡片可以收起,并可通过筛选标签进一步缩小范围:iPhone、Android、仅网页、从未登录、邀请待处理、缺少GDPR声明——每个标签上都会显示相应的数量。搜索框会在所选筛选条件范围内继续搜索,而各行中的徽章会显示GDPR声明情况、网页及应用使用情况以及所安装的设备。(App Store 和 Google Play 从不提供姓名,只提供匿名的下载次数——只有在此处才能看到与具体姓名对应的情况。)

日历、消息发送、待办

• 日历：磁贴式楼栋日历，含事件类型（活动、维护、期限——期限无需结束时间）、受众（全体 / 仅业主 / 审计委员会）和推送提醒。系统会自动为公共费用缴费期限和业主大会生成磁贴——可隐藏，也可为其开启推送。
• 消息——聊天视图：消息以对话时间线展示（自己的在右侧，收到的在左侧，带“今天/昨天”分隔），底部为固定的发送栏。点击收件人胶囊可打开完整选择器：角色、按姓名/门牌号搜索、楼道/楼层筛选、已存群组；推送/邮件通道开关。网页端与手机应用完全一致。
• 待办：磁贴式任务列表，含期限与筛选——逾期任务标红，已完成标绿。
• 磁贴式文档视图：顶部为文件夹磁贴，显示数量和最近上传日期；下方为文件磁贴，带类型图标、大小和日期。搜索支持标题、文件名或单元编号（如 A215）——即使在数百份已发送的缴费通知中，也能立刻找到所需文件。
• 供应商检查：房屋 → 供应商检查。使用 + 新建供应商 按钮可添加供应商（名称、联系人、电子邮箱、电话）；在供应商标题栏中还有编辑和删除选项。只有在没有关联检查清单的情况下才能删除——需先删除相关清单；已提交的检查记录在任何情况下都会予以保留。每个供应商可创建多份带有日程安排和通知设置的清单。
• 大门开启操作：开门后系统会在几秒钟内自动恢复正常运作，以防止门闩持续处于解锁状态——因为门锁线圈在解锁时处于通电状态，若长时间保持该状态会导致过热。长时间保持开启（搬家时使用）需要向物业管理另行申请许可，且最晚会在30分钟后自动关闭上锁。恢复正常运作功能仅管理员可用，且默认隐藏启动：需点击大门旁的「⋯」才能调出——此为故障排除工具，并非日常操作。实际的门闩解锁时长由门禁技术设备的门参数决定，系统本身无法对其进行调整。
• 指令——通过键入或口述发出的指令："A103单元的余额是多少？"、"谁的欠款最多？"、"给管理员发送推送消息，告知……"、"给B702单元发送余额通知"。系统以三种方式提供帮助：回答问题（同时读出业主姓名，以便发现听错的单元编号），准备操作并在确认卡片中显示（系统绝不会自行发送任何内容），或者进行引导——告知该功能位于哪个页面，并提供可点击的链接。推送消息最多可发送给20位收件人，如需群发消息，应使用群发通知功能；余额通知指令针对单个单元，并通过常规的发送流程发出（存档、跟踪、文档库）。
• 内部文件夹：在「文档」页面可将文件夹设为内部——此类文件夹及其中的所有文件仅物业经理可见；管理员、监事会和住户都看不到，连文件夹的名称也不会出现。该开关日后可以切换（向全楼开放／设为内部）；删除文件夹时其中的文件会移到根目录——那里所有人都能看到，因此系统会单独确认。
• 批量整理：列表标题栏中有全选复选框和按名称筛选输入框：先筛出名称相似的文件（例如「对账单」），一键全选，再用「移动」放入文件夹。

开发商指南 开发商

作为开发商，您仅能访问移交和单元列表；登录后，App 和网页都会直接进入移交。流程为现场操作，网页与 App 相同。

• 相机：照片在现场用手机相机拍摄（也可选择相册）。
• 已移交房产：已完成记录的列表，可打开查看。
• 统计：按移交人统计数量、平均和总移交时间，可按姓名和期间筛选。
• 开发商名称由管理员在「联系」中设置——此时向导仅显示该开发商的单元。

6. 审计委员指南 审计

作为审计委员会成员，您对财务拥有完整的查阅权限：复式记账、银行交易、收到的发票、报表、科目余额表、现金、结算和事件日志。但不能修改任何内容 — 服务器会拒绝一切写入操作，监督独立性在技术上也得到保证。作为业主，您当然可以在业主大会上以自己的份额投票。

7. 常见问题

没有收到邀请邮件。请查看垃圾邮件文件夹；如果也没有，请向管理方索取新链接。

转错了金额。没关系 — 差额会体现在您的账户上（欠款或多付），下一期缴费通知单会显示。

无法提交新的活动室预订。很可能是上次预订的结束状态照片缺失 — 请上传，或联系管理方协助。

错过了大会投票。已关闭的议程无法再更改 — 下次无法到场时请提前委托代理人。

谁能看到我的数据？只有按角色获得授权的人员；详见隐私政策。

如有其他问题，请写信至 info@linovae.hu，或直接回复任何系统邮件。